공시가격과 이웃집 가격의 차이, 개선점은?

 

부동산 시장의 시세와 실제 판매 가격 사이에는 상당한 차이가 있는 경우가 많습니다. 이러한 차이는 주변 지역, 건물의 층수 또는 주변 환경과 관련된 여러 가지 요인으로 인해 발생할 수 있습니다. 최근 정부 발표에 따르면 이러한 차이를 해소하고 투명성을 높이기 위한 부동산 공시 제도 개선안이 제시되었습니다. 이번 포스팅에서는 '부동산 공시제도 개선방안'에 대해 살펴보겠습니다.

 

부동산 가격 신뢰성 확보를 위한 정부 대책

정부는 부동산 공시가격의 신뢰성을 높이기 위해 철저한 모니터링과 명확한 역할 분담을 위한 대책을 마련하고 있습니다. 수도권에는 공시가격을 감독하는 검증센터가 설치되어 정기적인 조사가 이루어질 것입니다. 이러한 변화는 공시가격을 결정하는 주체(부동산 중개업자와 감정평가사)와 이의신청을 심사하는 주체(지자체)를 명확히 구분하는 것을 포함합니다. 또한 투명성을 우선시하여 아파트 단지에 대한 층별, 지역별 등급이 최초 공개될 예정입니다. 조망, 소음 등과 같은 측면을 다루는 가이드라인도 층수 등급 공개 방식을 반영해 순차적으로 공개될 예정입니다. 이러한 조치는 대중에게 부동산의 품질 속성에 대한 보다 명확한 인사이트를 제공하는 것을 목표로 합니다.

정확성을 강화하기 위해 공시 가격의 기초 데이터가 강화될 예정입니다. 여기에는 과세 원장을 활용하고 현장 점검 체크리스트를 시행하여 공시 가격의 기초를 강화하는 것이 포함됩니다. 국토교통부는 지난 13일 열린 중앙부동산가격공시위원회 회의에서 결정된 내용을 16일 발표했다. 위원회는 이날 논의된 내용을 바탕으로 '부동산 공시제도 개선방안'을 확정했다.
공시가격이 국민 생활에 미치는 영향이 크다는 인식 하에, 산정 방식이 공개되지 않고 외부 검증이 미흡하다는 우려가 제기되었습니다. 이러한 우려를 국정과제에 반영하여 전문가와의 폭넓은 협의를 통해 세심한 계획을 수립하였습니다.

 

부동산 공시가격의 정확성 제고

1. 정확도 향상을 위한 리소스 확장

인력 및 물적 자원에 대한 투자를 확대하기 위한 노력이 진행 중입니다. 아파트 공시업무 효율화를 위해 12월부터 이듬해 2월까지 업무량이 집중되는 기간 동안 1인당 업무량을 30% 대폭 감축하는 것을 목표로 하고 있습니다. 올해 본부 인력의 30%(190명)를 즉시 배치하고, 내년 추가 채용을 통해 운영 효율성을 제고할 계획입니다. 연구 업무는 본원으로 집중하고, 단순 업무는 자회사에 위임해 효율적인 업무 배분을 도모하고 있습니다.

2. 산출 데이터 강화

공시가격 산정 데이터의 보강을 최우선 과제로 삼고 있습니다. 지자체는 과세 원장을 활용하여 주택 특성을 수시로 업데이트하여 공시가격을 결정하고 있습니다. 지자체가 자발적으로 부동산 현황을 지속적인 조사와 연계하여 공시가격의 정확성을 확보할 수 있도록 인센티브를 부여하는 방안도 검토하고 있습니다.

3. 현장 조사 및 개별 산정 역량 강화

조사관이 주도하는 엄격한 현장 조사가 중점적으로 이루어질 것입니다. 조사관은 체크리스트를 통해 현장 확인 내용을 문서화하고, 전산 시스템을 통해 관리하여 불일치에 대한 지자체의 의견 개진을 용이하게 할 것입니다. 지원 대책에는 지속적인 온라인 교육을 통해 지자체 직원의 역량을 강화하고, 개별 부동산 산정 시스템(KOREPS)을 도입해 성과를 높이며, 정확한 개별 가격 산정을 위한 평가 기준을 개선하는 것이 포함됩니다.

 

또한 외부 전문가와 함께 검증 및 개선 작업을 진행하여 비준표의 신뢰성을 높이기 위한 조치를 취하고 있습니다. 전국적으로 비준율을 합리화하고 통계 전문가가 참여하는 위원회를 구성해 비준율 및 통계자료의 현실 반영과 적정성을 확보할 예정이다. 보다 객관적인 아파트 가격 산정을 위해 자동산정모델(AVM)을 도입하는 방안도 검토하고 있습니다. 이를 통해 조사원의 업무 부담을 줄이는 한편, 지역별 비교-분석을 통해 공시가격과 AVM 산정가격 간 격차를 좁히는 것을 목표로 하고 있습니다.

 

 

공시된 부동산 가격에 대한 검증 강화

1. 강력한 검증 센터 구축

공시가격 검증센터 지정을 통한 상시 검증체계 도입을 추진 중입니다. 각 시-도별로 검증센터를 설치해 부동산 중개업자와 감정평가사가 수행하는 가격 산정 전 과정을 지자체가 일상적으로 검증할 수 있도록 할 계획입니다.

2. 지방정부 참여 강화

가격 산정 과정 전반에 대한 지자체의 적극적인 참여는 정확성과 신뢰성을 강화하는 데 매우 중요합니다. 외부 검증 메커니즘을 강화함으로써 지자체가 부동산 특성에 대한 중요한 인사이트를 제공함으로써 지역적 뉘앙스를 제대로 반영한 공시가격 산정이 가능해집니다.

3. 단계적 시행 및 확대

공시가격 검증 센터를 체계적으로 구축하기 위한 이니셔티브가 계획되어 있습니다. 우선 올해 서울시를 대상으로 세부 절차와 방법을 설계하고, 내년에는 2~3개 시-군-구에서 시범적으로 사업을 추진한다. 센터의 설립과 운영을 지원하는 법적 근거를 마련하는 것이 목표입니다.

4. 검토 기능 강화

정부가 산정하는 아파트와 표준주택을 중심으로 공시가격의 객관성과 신뢰성을 확보하기 위해서는 지자체의 검토 기능을 확대하는 것이 핵심입니다. 공동주택 공시가격에 대한 부동산가격공시위원회의 심의를 의무화하고 심사에 필요한 자료를 제공하도록 한 것은 적정성을 검토하겠다는 의지의 표명입니다.

5. 이의신청 검토 절차 간소화

이의신청 검토 업무의 분리는 절차의 공정성을 강화하기 위해 제안된 것입니다. 시-도 검증센터에 1차 검토 권한을 부여하고 이의신청에 대한 심의를 중앙부동산가격공시위원회에 위임하는 것은 종합적이고 공정한 검토 절차를 보장하기 위한 방안의 일환입니다.

 

정보 공개의 투명성 향상

1. 가격결정 요인에 대한 등급별 공개

층수, 향, 조망권 등 가격에 영향을 미치는 주요 요소에 대한 등급제를 단계적으로 도입할 계획입니다. 초기 공개에서는 대중의 관심이 높고 상대적으로 평가가 쉬운 층수 및 인근 기준을 기반으로 한 등급을 우선적으로 공개합니다. 조사원의 평가에 따라 조망 및 소음과 같이 통제 가능한 요소에 대한 지침은 층 등급에 사용된 접근 방식을 반영하여 공개 조사를 위해 준비 중입니다.

2. 부동산 소유주에 대한 정보공개 확대

부동산 소유주에게 직접 정보를 제공하는 확대된 정보 공개가 진행 중입니다. 소유주가 이의를 제기할 경우 비교 표준 부동산, 승인율, 시세 관련 정보 등 산정 근거에 관한 포괄적인 세부 정보를 공개할 예정입니다.

3. 객관적인 산정 근거를 통한 투명성 확보

가격 산정의 객관적 근거를 공개하는 투명성이 강화됩니다. 표준부동산 및 공동주택의 경우 조사원이 평가한 시세 관련 정보 등 공시가격 산정의 객관적 근거에 대한 명확한 설명이 제공됩니다. 개별 부동산의 경우 산정근거에 표준부동산 비교자료와 함께 승인률을 포함해 수치로 이해할 수 있도록 할 예정입니다.

4. 공시가격 실명제 확대

조사자의 이름과 연락처를 온라인에 공개하는 공시가격 실명제를 확대하는 것도 이번 대책의 일환입니다. 이 확대는 아파트 단지를 대상으로 하며, 국민들이 조사관의 설명에 직접 접근할 수 있도록 하여 가격 산정에 대한 책임감 있는 문화를 조성하는 것을 목표로 합니다.

5. 지속적인 보고 및 재평가

국토교통부는 중앙위원회에 정기적으로 업데이트를 제공하고 매년 또는 반기별로 진행 상황을 보고할 것입니다. 이 개선 계획에 명시된 세부 과제가 완료되는 2026년까지 추가 개선의 필요성을 재평가할 계획이 마련되어 있습니다.

6. 거버넌스 개선을 위한 구조적 변화 제안

이번 개선방안에 포함되지는 않았지만 논의가 진행 중인 공시 권한을 중앙정부에서 지자체로 이관하는 방안과 산정 주체(공인중개사 제외)의 변경 가능성에 대해서는 추후 검토할 예정입니다.

 

부동산 공시가격 콜센터(출처: 부동산 공시가격 알리미)

 

결론

부동산 공시제도의 신뢰성과 투명성을 높이기 위한 방안이 발표되었습니다. 이를 위해 광역지자체에는 공시가격 검증센터를 설치하고 공시가격 산정체계를 분리하는 등 새로운 절차를 도입할 예정입니다. 또한, 층별-향별 등급을 우선 공개하여 정보의 투명성을 확보하고, 정보공개 실명제를 확대하는 등 소유자 및 국민에게 보다 적극적으로 정보를 공개할 계획이다.

또한 공시가격 산정의 정확성을 높이기 위해 물적-인적 자원 투자를 대폭 확대하고, 현장조사를 강화하는 한편 과세대장 활용 등을 통해 기초자료를 보강할 예정이다. 또한, 부동산 가격 결정요인을 정확히 반영하기 위해 승인율을 조정하고 자동산정모형(AVM) 적용 가능성도 검토할 예정이다.

정부는 이번 개선방안을 통해 공시가격의 신뢰성과 정확성이 높아질 것으로 기대하고 있습니다. 국민들의 부동산 거래를 보다 투명하게 하고 신뢰할 수 있는 정보를 제시함으로써 부동산 시장의 건전한 발전에 기여할 수 있을 것으로 기대하고 있습니다.