급변하는 주택시장: 30년 된 아파트의 재건축, 이제 더욱 빨라진다! 재개발의 문턱, 대폭 낮아져

 

국민의 주거 안정을 목표로 새롭게 마련된 정부의 정책은 주택 시장에 혁신적인 변화를 가져오고 있습니다.

특히 30년이 넘은 노후 주택의 재건축 절차를 간소화하는 내용이 핵심적으로 다뤄졌습니다. 이제 준공된 지 30년이 넘은 아파트들은 복잡한 안전진단 절차 없이 바로 재건축에 착수할 수 있게 되었으며, 재개발 노후도 요건도 대폭 완화되어, 더 많은 주택들이 재개발의 기회를 얻을 수 있게 되었습니다.

이와 더불어, 비아파트 건축 규제도 완화되면서 도심 내에 다양한 주택 유형의 공급이 가능해졌습니다. 이는 도시의 주거 환경을 다양화하고, 시민들에게 더 많은 선택권을 제공하는 긍정적인 변화로 이어질 것으로 기대됩니다. 또한, 향후 2년간 신축 소형 주택을 처음 구입하는 경우, 이들 주택은 취득세, 양도세, 종합부동산세 산정 시 주택 수에서 제외되어, 주택 구매자에게 더 큰 혜택이 돌아갈 것입니다.

이번 ‘국민 주거 안정을 위한 주택공급 확대 및 건설경기 보완방안’ 발표는 주택 시장의 안정과 국민들의 주거 품질 향상을 위한 중요한 발걸음입니다. 이러한 정책 변화가 어떻게 국민들의 삶에 긍정적인 영향을 미칠지 주목되며, 이는 특히 장기간 주거 안정성을 갈망해 온 이들에게는 희소식이 될 것입니다. 정부의 이번 조치는 노후 주택의 재건축을 가속화하고, 주택 시장의 다양성을 증진시키는 한편, 주택 구매자들에게 실질적인 혜택을 제공함으로써 주택 시장에 새로운 활력을 불어넣을 것으로 기대됩니다. 이처럼 주택 시장에 대한 지속적인 관심과 혁신적인 접근은 국민들의 삶의 질을 개선하는 데 중요한 역할을 할 것입니다.

 

재개발 노후도 요건의 대폭 완화

정부는 이제 준공된 지 30년이 넘은 주택에 대해 안전진단 없이 재건축을 허용하고 있습니다. 이 조치는 조합설립 시기의 조기화를 가능하게 하여, 재건축 사업 기간을 최대 3년까지 단축할 수 있도록 합니다. 이전에는 안전진단을 통과해야만 정비구역 입안이 가능했지만, 이제는 안전진단이 사업시행인가 전까지만 통과되면 충분합니다. 또한, 준공 30년이 넘은 건물의 경우, 추진위 구성과 정비구역 지정, 조합 설립을 병행할 수 있게 되어, 재개발 절차가 보다 원활해질 것으로 기대됩니다.

재개발 노후도 요건도 대폭 완화되어, 현재 30년 이상 된 건축물이 전체의 3분의 2를 충족해야 했던 것에서 이제는 노후 주택이 60% 정도만 되어도 재개발이 가능해졌습니다. 이러한 변경은 사업의 사업성을 제고하고, 초기 자금 지원과 재건축 부담금의 합리화를 통해 더 많은 프로젝트의 실행을 가능하게 합니다. 특히, 재건축 부담금 완화를 위한 부담경감 개정법이 시행되면서, 부담금 면제 초과이익 상향, 부과구간 확대, 1주택 장기보유자에 대한 감경 등이 포함됩니다. 이는 재건축 사업의 경제적 부담을 줄이고, 더 많은 주민들이 재건축 혜택을 누릴 수 있게 만들 것입니다.

또한, 공사비 갈등 예방과 조기 해소를 위해 표준계약서가 조기에 배포되며, 지자체 도시분쟁조정위원회의 조정에는 확정판결과 동일한 재판상 화해 효력을 부여함으로써 갈등의 실효성을 제고하고, 신속한 해결을 지원할 계획입니다. 이러한 조치들은 재건축 과정에서 발생할 수 있는 분쟁을 최소화하고, 사업의 원활한 진행을 돕기 위한 것입니다. 재건축 과정에서의 갈등 해소는 사업의 효율성을 높이고, 주민들의 만족도를 개선하는 데 중요한 역할을 할 것으로 기대됩니다.

이처럼 정부의 이번 조치는 30년이 넘은 아파트의 재건축을 가속화하고, 재개발 프로젝트의 진행을 용이하게 하는 중요한 전환점을 마련합니다. 이는 노후화된 주택의 안전과 품질을 개선하고, 주민들에게 더 나은 주거 환경을 제공하는 데 기여할 것입니다. 이러한 개선은 국민들의 삶의 질 향상뿐만 아니라, 주택 시장의 전반적인 발전에도 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.

 

비아파트 건축 규제 완화: 다양한 주택 유형의 공급 확대

정부는 도심 내 다양한 유형의 주택 공급을 확대하기 위해 비아파트 건축 규제를 대폭 완화했습니다. 이 중 도시형생활주택에 대한 세대수 제한 폐지가 주목할 만합니다. 기존에는 300세대 미만으로 제한되었던 세대 수가 이제 제한 없이 확장될 수 있게 되어, 토지 이용의 효율성을 높일 수 있게 되었습니다.

방 설치에 대한 규정도 완화되어, 전체 세대 수의 절반까지만 허용되었던 방 설치가 이제는 제한 없이 가능해졌습니다. 이는 주택 공급의 다양성과 유연성을 높이는 조치입니다. 주차장 기준도 완화되어, 공유차량 주차면수를 설치할 경우 일반 주차면수 대비 1대당 3.5대로 적용되는 방식으로 변경되었습니다.

중심상업지역에서는 이제 도시형생활주택을 주상복합이 아닌 단일 공동주택(주택 100%)으로도 건축할 수 있게 되었습니다. 이는 도심 내 주거 공간의 확대와 다양화에 크게 기여할 것으로 보입니다. 또한, 오피스텔에 대한 발코니 설치 금지 규정도 폐지되어, 주거용 오피스텔 공급이 촉진됩니다.

세제와 금융 지원 측면에서도 중요한 변화가 있습니다. 앞으로 2년 동안 준공되는 신축 소형 주택(60㎡ 이하, 아파트 제외)에 대해서는 원시취득세를 최대 50% 감면하고, 개인이 구입하는 경우 해당 주택은 취득세, 양도세, 종합부동산세 산정 시 주택 수에서 제외됩니다. 이와 더불어, 등록임대의 경우에도 소형 신축 주택을 구입하고 임대등록(매입임대)할 경우 세제 산정 시 주택 수에서 제외되는 혜택이 주어집니다. 또한, 임대의무기간이 완화된 단기 등록임대가 도입되어, 소형 임대주택의 공급이 활성화될 것으로 예상됩니다.

이러한 규제 완화 조치들은 도심 내 주택 공급의 다양성을 증진시키고, 보다 많은 시민들에게 주거 선택의 폭을 넓혀주는 데 기여할 것입니다. 세대수 제한의 폐지, 방 설치 규정의 완화, 주차장 기준의 변경, 그리고 발코니 설치 허용 등은 모두 주택 시장에 새로운 동력을 제공하며, 주거 문화의 다양화와 질적 개선을 촉진할 것입니다. 특히, 세제 혜택과 금융 지원은 주택 구매자들에게 실질적인 경제적 이점을 제공하며, 주택 시장의 활성화에 기여할 것으로 기대됩니다. 이번 비아파트 건축 규제의 완화는 도심 주거 환경을 개선하고, 국민들의 삶의 질을 향상시키는 중요한 발걸음입니다.

 

공공주택 공급 확대 및 신규 택지 개발

정부는 공공주택 공급을 대폭 확대하는 방안을 발표했습니다. 올해 계획된 건설형 공공주택 공급량은 당초 12만 5000가구에서 14만 가구 이상으로 증가했습니다. 이러한 확대는 주택 시장의 안정성을 높이고, 저소득층과 첫 주택 구매자들에게 더 많은 주거 기회를 제공할 것으로 기대됩니다.

 

한국토지주택공사(LH)는 미매각 택지를 입지와 수요를 고려하여 공공주택 용지로 전환할 계획이며, 이를 통해 약 5000가구 이상의 추가 공공주택을 공급할 예정입니다. 또한, 민간 매각 토지 중 반환 용지를 공공주택 용지로 전환하여 추가 공급을 확대하는 방안도 포함되어 있습니다.

민간 부문의 참여를 유도하기 위해, 택지 매수부담이 적은 민간참여사업도 확대될 예정입니다. 이는 중장기적으로 LH 연간 물량의 최대 30%까지 확대되며, 2027년까지 인허가 기준으로 진행됩니다. 이와 함께, 신규 택지 개발 및 토지이용의 효율화를 통해 총 5만 가구의 추가 물량 확보도 계획하고 있습니다.

특히, 지자체 개발제한구역(그린벨트) 해제 가능 물량 및 유휴부지 등을 활용하여 수도권 중심으로 올해 약 2만 가구 규모의 신규 택지 개발이 진행됩니다. 이외에도, 수도권 신도시의 토지이용 효율화를 위해 용적률을 5%포인트 이상 상향 조정하고, 공원녹지 및 자족용지 비율도 조정하여 올해부터 3만 가구 이상의 추가 물량을 확보할 계획입니다.

이러한 조치들은 공공주택 공급의 확대 및 신규 택지 개발을 통해 주택 시장의 안정화를 도모하고, 더 많은 국민들에게 저렴하고 질 좋은 주거 옵션을 제공하는 데 기여할 것입니다. 정부의 이번 공공주택 공급 확대 및 신규 택지 개발 계획은 주택 시장에 새로운 활력을 불어넣으며, 장기적으로 주거 문제 해결에 중요한 역할을 할 것으로 기대됩니다.

 

건설산업 정상화 및 PF 대출 저리 전환 지원

안정적인 주택 공급과 건설산업의 정상화를 위한 중요한 조치들이 취해졌습니다. 정부는 보증 없이 고금리로 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출을 받은 사업장에 대해 저금리 PF 대출로의 전환을 지원하기 위해 주택도시보증공사(HUG)를 통한 PF 보증을 제공합니다. 이는 건설 사업의 재정적 부담을 완화하고, 효율적인 자본 운용을 가능하게 하여 건설산업의 안정성을 강화하는 데 기여할 것입니다. 이와 함께, 건설사의 책임준공 의무에 대한 이행보증이 3조 원에서 6조 원으로 확대되며, 비주택 PF 보증의 규모도 3조 원에서 4조 원으로 증가합니다. 이는 건설사들이 프로젝트를 안정적으로 완수할 수 있는 여건을 마련해주는 중요한 조치입니다.

자금난을 겪는 건설사들을 위한 특별 융자 규모도 3000억 원에서 4000억 원으로 확대되었습니다. 이를 통해 재정적 어려움을 겪는 건설사들이 사업을 원활하게 추진할 수 있도록 지원됩니다. 또한, 한국토지주택공사(LH)는 사업성이 저하된 민간 건설 현장을 매입하여 정상화를 추진할 계획입니다. 이러한 조치는 건설 프로젝트의 지속 가능성을 보장하고, 건설산업 전반의 안정을 도모합니다.

추가적으로, 사업성이 저하된 경우에는 PF 정상화 펀드(2조 2000억 원)를 통한 재구조화를 지원하여, 건설 사업의 조속한 정상화를 촉진합니다. 이외에도, 사회간접자본(SOC) 예산의 조기 집행을 통해 건설 투자가 확대됩니다. 국토교통부의 집행 관리 대상 예산 56조 원 중 19조 8000억 원이 올해 1분기에 집중 투자될 예정으로, 이는 최근 5년간 1분기 투자 비율인 30%를 상회하는 수치입니다.

이러한 일련의 조치들은 건설산업의 정상화와 함께 안정적인 주택 공급을 위한 토대를 마련하며, 건설 시장의 활력을 높이는 데 기여할 것으로 기대됩니다.

 

지방 준공 후 미분양 주택 구입 시 세제 혜택 제공

정부는 지방의 주택 시장 활성화를 위해 중요한 조치를 취하고 있습니다. 이달부터 향후 2년간 지방에서 준공 후 미분양된 주택(전용 85㎡ 이하 및 6억 원 이하)을 최초로 구입하는 경우, 해당 주택은 세제 산정 시 주택 수에서 제외됩니다. 이는 주택 시장의 유동성을 증가시키고, 특히 지방의 미분양 주택 문제를 해결하는 데 기여할 것으로 기대됩니다.
또한, 기존 1주택자가 이러한 미분양 주택을 최초로 구입하는 경우에도 1가구 1주택 특례가 적용됩니다. 이는 법 개정 후 1년 내에 해당 주택을 구입하는 경우에 한하여 유효합니다. 이와 함께, 기존 1주택자가 인구감소지역에서 주택을 새로 취득할 때도 1주택자로 간주되어 1가구 1주택 특례 혜택을 받을 수 있습니다.

더 나아가, 준공 후 미분양 주택을 임대주택으로 활용할 경우, 주택 건설사업자는 원시취득세에서 최대 50%의 감면 혜택을 받을 수 있습니다. 이는 올해 1월부터 12월까지 준공한, 취득가액 3억 원 및 전용면적 85㎡ 이하의 미분양 주택에 해당되며, 올해 12월까지 2년 이상의 임대계약을 체결한 주택에 한정됩니다.

정부는 미분양 추이를 면밀히 관찰하며, 건설업계의 자구 노력과 임대 수요를 고려하여 준공 후 미분양 주택을 한국토지주택공사(LH)가 매입하는 방안도 추진할 계획입니다. 이러한 다각적인 조치들은 지방 주택 시장의 안정화와 활성화를 도모하며, 주택 구매자 및 건설사업자에게 실질적인 지원을 제공할 것으로 기대됩니다.

 

결론

이번 정부의 주택 정책은 국민의 주거 안정과 주택 시장의 활성화를 위한 다양한 조치들을 포함하고 있습니다. 재건축과 재개발의 절차 간소화, 비아파트 건축 규제의 대폭 완화, 공공주택 공급 확대, 건설산업 정상화를 위한 금융 지원, 그리고 지방 미분양 주택에 대한 세제 혜택 등은 모두 주택 시장에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 기대됩니다. 이러한 조치들은 주택 시장의 다양성과 유동성을 증가시키며, 국민들에게 보다 나은 주거 환경과 선택의 폭을 제공할 것입니다. 또한, 건설산업에 대한 지원은 장기적으로 시장의 안정성을 강화하고, 주택 공급의 연속성을 보장하는 데 중요한 역할을 할 것입니다. 정부의 이번 조치들은 국민들의 주거 안정과 삶의 질 향상을 위한 중요한 발판이 될 것이며, 향후 주택 시장의 건강한 성장과 발전을 위한 기반을 마련할 것으로 기대됩니다.